積算価格とは、土地と建物の評価額を足したもの。
僕はこの積算価格が高いものを一棟買いします。
融資を受ける時も銀行はこの積算価格の高いものを好みます。
簡単にいうと銀行は万が一返済が滞った場合など、その物件を売って精算できるかを判断します。
その際の指標として積算価格を参考にします。
僕がいつも探しているのは、積算価格に近い価格の収益物件です。
都市部で立地の良い物件はなかなかないのですが、情報サイトをチェックしているとたまに目にします。
積算価格の出し方
土地評価額
計算式： 路線価（m2）× 土地面積（m2）
例として、築26年のアパート、土地148.49m2で建物71.44m2、路線価130D
例）130,000円 × 148.49m2 ＝ 19,303,700円
建物評価額
計算式： 再調達単価 ＊1 × 延床面積（m2）×（残存法定耐用年数 ÷ 法定耐用年数＊2）
例）150,000円 × 71.44m2 ×（1年 ÷ 27年）＝ 396,492円
土地 19,303,700円 ＋ 建物 396,492円 ＝ 19,700,192円
例とした物件の積算価格は「19,700,192円」になります。
＊1：再調達単価
鉄筋コンクリート造：20万円
重量鉄骨造：18万円
軽量鉄骨・木造：15万円
＊2：法定耐用年数
軽量鉄骨造（肉厚3mm以下）：19年
木造：22年
軽量鉄骨造（肉厚3〜4mm）：27年
重量鉄骨造（肉厚4mm以上）：34年
鉄筋コンクリート造：47年
国税庁で路線価を調べる
https://www.rosenka.nta.go.jp/